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民营医疗机构要生存,选址成关键因素

选址不只是看房子,选址是战略、是定位、是营销和运营策略,甚至有时还决定机构生死。选址,区域内有区位,区位中有地段,地段上有门脸和性价比。譬如,你创业要做整形美容,东三省乃至大西北可能就不是最佳区域;你要做口腔,未成熟社区或新建开发区就不是合适的区位;你要做医美,选址在金茂大厦,显然大概率不会做网络竞价和优惠团购;你做眼视光,既不在大型商场,又不在知名商圈,没有一楼和门脸的选址,运营起来就非常吃力不讨好。

选址,相对过去牌照和资质等关键要素,其重要性越来越凸显。牌照和资质,除了个别特异性或垄断性证照如试管婴儿和器官移植等外,总体趋势是越来越开放和简便,稀缺性和审批难度将大幅度降低,其价值自然也就大打折扣。但好房子却一直都稀缺,且越来越稀缺。

绝大多数省市,除了诊所尤其是中医和全科诊所外,其它专科和业态仍受当地规划限制。区域规划仍是医疗机构选址绕不开的前提限制条件。即便规划不受限制或允许设置,选址也会受到市场竞争的无形之手所限。

选址的成功与否,某种程度上决定了民营医疗机构的成败。找到高性价比的房子,直接决定了房租成本要比同行低,而房租是需要持续性缴纳,且多有递增惯例、成本只会高不会低。省房租,不只是省成本那么简单,而是赚纯利润;赚纯利润,也不只是多赚点钱那么简单,而是在成倍数地在做收入。

举个真实的案例。在上海徐汇,开一家1000平米规模的门诊部,在中等偏上的地段,即便不在一楼,月租至少也要在20万左右。掌柜有位合伙人就找到了月租仅5万的捡漏房子。这就意味着,该医美门诊部房租成本要比类似区域和地段的同行至少低15万,且还没算后续递增成本。

以医疗美容较高的20%收入利润率简易计算,相当于每月多做了75万业绩,如果利润率再薄一点,比如只有10%,就相当于每月多做了150万业绩。这认识够深刻了吧?不够!每月多赚15万纯利润,机构估值按10倍算,就多了1800万!

这还是在机构有利润的前提下算账,如果机构没利润尤其是刚起步的头一两年,房租差往往就成了压倒机构的最后一根稻草。事实上,2019年,没有核心竞争力的医美机构,亏损和倒闭将是大概率,能做到5%的收入利润率,可能就得烧高香了。

选址,除了考量房租差,还有战略定位和坚守定力的考量。倘若你纯粹贪图房租便宜,却没想好做什么、怎么做?大概率也会掉进坑里。掌柜在前文《医疗投资运营:病种选择的四个维度》中,曾提到过某直辖市一家综合医院,房子为工业用房改造,房租确实白菜价,但地处边远郊区,光搞定牌照就耽搁了近一年(时间主要花在土地性质和房子用途协调上),运营一年后又因地段不佳难以快速积累足够人气而处境艰难。

选址成功就猪年大吉了吗?当然不是!但掌柜认为,若在选址上不成功,运营上的诸多努力往往会打了水漂,尤其是现在的市场环境和竞争行情,选择尤其要大于努力!选址,自然应归到“选择”类,更是一种高认知层次的努力,也是当下医疗机构投资者和运营者最重要的努力和能力。

选址越来越关键和重要,但掌柜作为医疗同行,还是有必要提醒:请高度警惕运营无能的人拿选址失败做挡箭牌和遮羞布。毕竟,这年头,选址失败总体上还只是偶发非常态,运营无能则是当今时代新常态。公众号第一区看病通提醒您:投资千万条,选址第一条;运营不给力,老板两行泪。

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